從土地、建物產權、權值計算，到房屋分配、車位選擇、優先權與案件進度，每一個環節都有不同規則；對屋主來說資訊複雜，對管理單位來說，也需要投入大量時間進行說明、確認與資料整理。

因此，這次夏木樂協助富邦規劃都更整合平台時，重點並不是單純把既有流程「搬到網站上」，而是從原本的線下作業方式開始重新整理，釐清每個環節的規則與使用情境，再轉換成住戶與管理端都能實際操作的數位流程。

從思考：哪些規則可以透過系統處理？哪些資訊需要轉換成更容易理解的介面？哪些特殊情況又應該保留人工處理的彈性？

本文章目次

• 01｜先從屋主真正擔心的問題開始
• 02｜把線下作業拆開，區分事情
• 03｜視覺從真人到插畫，選擇更溫暖的溝通方式
• 04｜住戶登入，就知道都更進度走到哪
• 05｜同一個都更案，一位屋主可能有多筆產權
• 06｜房屋試選，車位選擇？
• 07｜後台也要讓管理端好整理
• 把複雜的都更規則，變成真正能操作的流程

01｜先從屋主真正擔心的問題開始

專案初期，我們並沒有直接從畫面設計開始，而是先從需求分析、Wireframe 與操作流程著手。

在最早的提案中，我們先整理一般住戶面對都市更新時最常出現的疑問：

「都更到底要等多久？」
「不同都更方式差在哪裡？」
「現在案件究竟進行到哪一步？」
「自己的權益會不會受到影響？」
「未來可以怎麼選房？」

這些問題看似是在問都更知識，背後其實反映的是同一件事：都更資訊複雜，而且住戶很難掌握自己現在的狀況與下一步。

因此，平台規劃不能只把既有資料放到網站上，而是必須進一步理解富邦實際執行都更案件時的作業方式。

從原有土地與建物產權如何整理、同一位屋主持有多筆產權時如何整合，到權值如何對應新建物、住戶可以選擇多少房屋、不同戶別的優先條件，以及房屋與車位如何連動，都需要逐一拆解。

同時，我們也與富邦一起確認哪些流程適合透過系統處理，哪些特殊情況仍需要保留人工判斷與作業彈性。

所以前期真正花時間的，不是決定畫面要長什麼樣子，而是先把原本複雜的都更規則與線下流程整理清楚，再重新轉換成住戶看得懂、管理端也能實際操作的數位流程。

02｜把線下作業拆開，區分事情

真正進入需求規劃後，我們需要理解的問題比想像中更多。

• 例如：

  • 原有土地與建物產權如何整理

  • 同一位屋主持有多筆產權時如何整合

  • 權值與新建物之間如何對應

  • 屋主可以選擇多少房屋

  • 不同戶別的優先權如何判斷

  • 房屋選擇與車位分配如何連動

  • 哪些流程適合系統處理

  • 哪些特殊狀況仍需要人工判斷

因此，前期真正花時間的工作，是把既有規則一層一層拆開，再重新整理成：

住戶看得懂、管理端也能實際執行的操作流程。

同時，我們也沒有把「全部自動化」當作唯一目標。

對於大量、常見、規則明確的情境，可以透過系統處理；但少數特殊、低頻又高度依賴個案判斷的狀況，則保留人工處理的彈性。

這反而能避免系統為了處理極少數例外，被設計得過度複雜。

03｜視覺從真人到插畫，選擇更溫暖的溝通方式

在 Wireframe 與主要流程逐漸確認後，專案才正式進入視覺設計階段。 初期曾提出不同方向，包括：

• 真人影像

• 線條插畫

• 插畫風格

客戶後來偏好比較溫馨、柔和的插畫感，也曾提供喜歡的藝術風格作為參考。

因此，後續視覺逐步往：溫暖、親近、降低都更議題距離感的方向發展。

都市更新本身涉及權益、法規與大量專業資訊，如果整個平台呈現得過於冰冷或嚴肅，容易增加住戶閱讀時的壓力。

因此最終透過柔和色彩、城市與生活情境插畫，讓整體平台保有專業資訊的清楚度，同時不會顯得過於生硬。

04｜住戶登入，就知道都更進度走到哪

都市更新通常不是短時間可以完成的事情。從前期整合、計畫送審，到後續執行，往往需要經歷多個階段。 因此平台首頁的一個重要任務，就是先回答住戶最直接的問題： 「我的都更案現在進行到哪裡？」 登入後，住戶可以查看不同案件目前所在的階段，以及：

• 案件進度

• 同意比例

• 最新公告

• 都更進度內容

• 建築設計資訊

• 分配相關資料

原本抽象、時間又長的都更流程，也因此被整理成較容易理解的視覺化進度。

而且，不同都更案件的流程並不完全相同。 例如依照不同辦理方式：

01.事權分送可能會有 7 個步驟

02.事權併送則可能整合為 6 個步驟

也就是說，同樣都是都市更新案件，實際需要經歷的階段數量與組合仍可能不同。

因此系統並沒有把所有案件都套用同一套固定流程，而是讓後台可以依照每個建案的實際辦理方式，設定對應的進度架構。

不是讓案件去配合系統，而是讓系統能因應不同案件的實際流程。

05｜同一個都更案，一位屋主可能有多筆產權

都市更新案件裡，一位屋主不一定只對應一筆產權。

在同一個都更專案、同一個地址範圍內，所有權人可能同時持有多筆土地或建物產權，因此系統在處理資料時，不能只用「一個人對一筆資料」的方式規劃。

這些產權資料在原始資料中可能分開存在，但對住戶來說，真正需要理解的是：

自己在這個都更案中，實際擁有哪些產權，以及這些產權會如何影響後續權值與分配。

因此系統會整理同一位屋主在該專案內所對應的相關產權資料，作為後續權值計算、分配資訊與房屋試選的基礎。

平台上的資訊也會依性質區分。

像是屬於同一案件住戶都能查看的共用資訊：

• 都更進度

• 都市計畫

• 建築設計

• 公開文件

而屋主則會看見自己的以下資訊：

• 個別權值

• 分配資料

• 房屋試選

• 個人產權資訊

因此，系統會依照屋主在該都更案中的實際產權條件，呈現對應的權值、分配與試選資訊。透過這樣的整理，住戶不需要自己逐筆比對資料，也能更清楚掌握自己在這個專案中的權益與後續可進行的操作。

06｜房屋試選，車位選擇？

房屋、車位試選可以說是這次系統中最核心，也最需要反覆釐清規則的功能。

住戶不是單純從一張房屋列表裡挑選戶別，而是需要在試選流程中，同時考量個別權值、案件設定條件、樓層、戶別、房屋位置、優先權，以及目前是否已有其他住戶試選等資訊。

因此，系統不會直接替住戶決定房屋，而是先依照條件整理可試選範圍，再讓住戶從符合條件的戶別中進一步比較與選擇。

為了讓住戶更容易理解房屋位置，平台也不是只用 A1、A2、A3 這類房號呈現，而是結合樓層配置圖與戶別試選介面。住戶可以依樓層區間與權值範圍進行查詢，並直接查看符合條件的戶別位置、試選狀態與房屋資訊，從畫面上理解每一戶在整體樓層中的相對位置。

當住戶選定特定戶別後，系統也會進一步顯示更完整的房屋資料，例如樓層、用途、建物面積、露臺、公設比、可選車位數、建物單價、權值與更新後權利價值等資訊，並搭配對應平面圖，協助住戶在送出前再次確認。

完成房屋試選之後，下一步才會進入車位選擇。但房屋與車位並不是兩套完全獨立的流程，不同戶別可能會對應不同的可選車位數量，因此系統需要根據前一階段的房屋選擇結果，帶入後續車位試選條件。

在車位試選畫面中，住戶可以查看車位編號、車位位置、長寬資訊、可選狀態與平面配置圖，直接透過圖面理解車位所在位置，而不只是對照一串編號。

完成房屋與車位選擇後，系統還會再提供一次完整確認，讓住戶檢查房屋戶別、房屋資訊、車位與相關分配內容，再正式送出試選結果。

不過，這裡也需要特別區分：平台提供的是試選，並不是直接決定最終分配結果。若同一戶有多人選擇，或同時出現多位具優先條件的住戶，後續仍需依照實際案件程序進行人工處理或正式抽籤。

也就是說，系統的角色不是直接幫住戶決定房屋與車位，而是先把複雜條件整理清楚，讓住戶能在可理解的資訊基礎上完成試選。

07｜後台也要讓管理端好整理

前台把都更進度、產權資訊、房屋與車位試選整理成住戶看得懂的流程；後台則需要把這些操作結果重新整理成管理端真正能使用的資料。

住戶完成試選後，管理人員可以從不同角度查看房屋、車位與分配結果，快速掌握哪些戶別被多人試選、哪些住戶具有優先條件，以及個別住戶最終選擇的內容。

此外，案件中的大量房屋資料也能透過 Excel 匯入，並依既定規則對應戶別與平面圖，減少逐筆建立資料的重複工作。

從前台的住戶操作，到後台的資料整理與查詢，這套平台處理的不只是「怎麼讓住戶選」，也一起思考「選完之後，管理端要怎麼接著做」。

（可惜考量到專案中有諸多個資，故僅能展示部分測試資料）

把複雜的都更規則，變成真正能操作的流程

回頭看這個專案，真正困難的地方並不是畫出一個首頁，或設計一張房屋卡片。

而是從住戶對都市更新的疑問出發，逐步理解富邦原本的線下作業方式，再重新整理案件進度、產權資料、房屋試選、車位選擇、優先權與後台管理之間的關係。

最後，原本分散、複雜，而且需要大量人工說明與整理的流程，被重新整合進同一套平台中。

富邦都更整合平台的核心，不只是把原本的工作搬到線上，而是把複雜的都更規則，重新整理成住戶看得懂、管理端也真正能使用的數位流程。

而這套架構的延伸性，也不只停留在都更分配階段。未來若進入交屋、裝潢或設備選配等流程，同樣可以延續既有的戶別與住戶資料，進一步支援不同戶別的選擇與管理；這類住宅後期的數位流程，也是夏木樂過去曾經規劃過的應用方向。

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